Una tiny house in Italia, con le carte in regola

In Italia le regole per le tiny house sono chiare: se ci abiti, è una nuova costruzione e serve un titolo edilizio, ruote o no. Qui trovi il percorso, le due eccezioni vere, e come si comportano le nostre case.

Quali case e perché →

Per abitarciPermesso di costruireanche per una tiny house su ruote
Uso temporaneo180 giornial massimo, montaggio e smontaggio compresi
IVA22 %su una tiny house su ruote; per la casa posata stabilmente vedi le domande

Testo unico edilizia, DPR 380/2001

Cosa dice la legge sulle tiny house

La legge non guarda alle ruote ma all'uso. L'articolo 3 elenca tra le nuove costruzioni l'installazione di "manufatti leggeri, anche prefabbricati", comprese roulotte, camper e case mobili, quando sono usati come abitazione o ambiente di lavoro.

1Che cosa è per la legge
2Quale titolo edilizio serve
3Le eccezioni

Tutte le nostre case misurate sulle regole ↓

Tiny house o casa prefabbricata usata come abitazione

1Che cosa èNuova costruzione (art. 3, comma 1, lett. e.5), con o senza ruote, salvo che serva a esigenze meramente temporanee

2Titolo edilizioPermesso di costruire (art. 10). In alternativa SCIA, se il piano attuativo o il piano urbanistico contiene precise disposizioni plano-volumetriche (art. 23)

Chi presenta la domandaTu, allo sportello unico per l'edilizia del comune, con un progettista abilitato che assevera la conformità del progetto (art. 20)

3Eccezione temporaneaOpere per esigenze contingenti e temporanee, rimosse entro 180 giorni compresi montaggio e smontaggio, con comunicazione di avvio lavori al comune (art. 6, comma 1, lett. e-bis)

Eccezione campeggiCase mobili in strutture ricettive all'aperto già autorizzate, senza collegamento permanente al terreno e con le caratteristiche previste dalle norme regionali (art. 3, lett. e.5)

EnergiaNuovi requisiti minimi dal 3 giugno 2026 (DM 28 ottobre 2025). Il D.Lgs. 192/2005 esclude i fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 m² (art. 3, comma 3, lett. d)

A lavori finitiSegnalazione certificata di agibilità entro 15 giorni dalla fine dei lavori (art. 24) e accatastamento al catasto fabbricati

TrasportoFino a 2,55 m di larghezza e 4 m di altezza senza autorizzazioni speciali (Codice della Strada, art. 61); oltre, trasporto eccezionale

La prima domanda è sempre il terreno: il piano urbanistico del comune e il regolamento edilizio dicono se lì si può costruire un'abitazione, quanto grande e con quale aspetto.
Le regioni possono ampliare l'elenco degli interventi liberi e indicare altri interventi soggetti a permesso o a SCIA (art. 6, comma 6; art. 10, comma 3; art. 22, comma 4), quindi conta anche la legge della tua regione.
In un'area con vincolo paesaggistico o culturale serve anche il parere o l'autorizzazione dell'ente di tutela (art. 22, comma 6).
Chiedi sempre al tuo comune, prima di ordinare, che cosa vale per il tuo terreno. Decide il comune, non noi.

Fonti: DPR 380/2001, art. 3 (Normattiva) · DPR 380/2001, art. 6 (Normattiva) · D.Lgs. 192/2005, art. 3 (Normattiva) · DM 28 ottobre 2025, requisiti minimi (Gazzetta Ufficiale n. 283) · ANCE: Agenzia delle Entrate, risposta n. 304/2025 sulle case prefabbricate

Le nostre case

Tutte le nostre case, misurate sulle regole

In Italia la dimensione non cambia il titolo edilizio: per abitarci serve il permesso, qualunque sia la casa. Conta invece per l'energia: sotto i 50 m² di superficie utile un fabbricato isolato è escluso dal D.Lgs. 192/2005. Qui la superficie è quella esterna, lunghezza per larghezza; quella utile è un po' più piccola.

Casa	Misure (lungh. × largh. × alt.)	Superficie esterna	Sotto 50 m² (D.Lgs. 192/2005)	Isolamento
Nature Pod	6,00 × 2,30 × 2,50 m	13,8 m²	Sotto 50 m²	Leggero, per restare trainabile
Moon	6,10 × 2,50 × 3,50 m	15,3 m²	Sotto 50 m²	Leggero, per restare trainabile
Sofia	6,10 × 2,55 × 4,00 m	15,6 m²	Sotto 50 m²	Leggero, per restare trainabile
Maya	6,70 × 2,55 × 4,00 m	17,1 m²	Sotto 50 m²	Leggero, per restare trainabile
Sunshine	6,70 × 2,55 × 4,00 m	17,1 m²	Sotto 50 m²	Leggero, per restare trainabile
Felicia	7,20 × 2,50 × 3,94 m	18,0 m²	Sotto 50 m²	Leggero, per restare trainabile
Venus	7,30 × 2,50 × 4,00 m	18,3 m²	Sotto 50 m²	Leggero, per restare trainabile
Luna Office	7,30 × 2,55 × 3,50 m	18,6 m²	Sotto 50 m²	Leggero, per restare trainabile
Luna Home	7,30 × 2,55 × 3,50 m	18,6 m²	Sotto 50 m²	Leggero, per restare trainabile
Porto	7,30 × 2,55 × 4,00 m	18,6 m²	Sotto 50 m²	Leggero, per restare trainabile
Elise	7,30 × 2,55 × 4,00 m	18,6 m²	Sotto 50 m²	Leggero, per restare trainabile
Smile	7,30 × 3,00 × 4,00 m	21,9 m²	Sotto 50 m²	Rinforzato, per tutto l'anno
Julia	7,90 × 3,00 × 4,00 m	23,7 m²	Sotto 50 m²	Rinforzato, per tutto l'anno
River	8,50 × 2,90 × 3,90 m	24,6 m²	Sotto 50 m²	Rinforzato, per tutto l'anno
Lucia	7,50 × 4,00 × 4,00 m	30,0 m²	Sotto 50 m²	Rinforzato, per tutto l'anno
Sky	11,00 × 3,45 × 4,35 m	38,0 m²	Sotto 50 m²	Rinforzato, per tutto l'anno
Zenith	11,00 × 3,45 × 4,35 m	38,0 m²	Sotto 50 m²	Rinforzato, per tutto l'anno
Leah	12,00 × 3,45 × 4,00 m	41,4 m²	Da verificare	Rinforzato, per tutto l'anno
Antonia	9,00 × 7,95 × 4,00 m	46,6 m²	Da verificare	Rinforzato, per tutto l'anno
Evergreen	8,30 × 6,00 × 4,00 m	49,8 m²	Sotto 50 m²	Rinforzato, per tutto l'anno
Helena	9,20 × 5,98 × 4,00 m	55,0 m²	Oltre 50 m²	Rinforzato, per tutto l'anno
Evergreen XL	11,80 × 5,95 × 4,00 m	70,2 m²	Oltre 50 m²	Rinforzato, per tutto l'anno

L'esclusione sotto i 50 m² riguarda il D.Lgs. 192/2005; altre regole, come l'obbligo di fonti rinnovabili per i nuovi edifici o le norme energetiche di alcune regioni, possono valere lo stesso. Il tuo progettista lo verifica. I modelli mobili hanno un isolamento leggero (parete circa U 0,44), le case semi-mobili e non mobili molto di più. Chiedici disegni e valori U del modello che ti interessa.

Dove posso mettere la mia casa? →

Buono a sapersi

Domande frequenti sulle tiny house in Italia

Se la tiny house ha le ruote, serve comunque il permesso?

Sì, se ci abiti. Il DPR 380/2001 considera nuova costruzione anche roulotte, camper e case mobili usati come abitazione. Contano l'uso e la permanenza sul terreno, non le ruote.

Posso tenerla sul terreno qualche mese senza permesso?

Solo per un'esigenza davvero temporanea: l'art. 6 permette opere stagionali o temporanee, con comunicazione al comune prima di iniziare, da rimuovere entro 180 giorni compresi montaggio e smontaggio. Non è una via per abitarci in modo stabile.

E in un campeggio o in un villaggio turistico?

Lì la legge fa un'eccezione per le case mobili in strutture ricettive all'aperto già autorizzate, se non hanno un collegamento permanente al terreno e rispettano le norme della regione. È il gestore della struttura che sa se la tua casa ci può stare.

Quanta IVA pago?

Per una tiny house su ruote, l'IVA italiana al 22 %. Per una casa prefabbricata posata stabilmente e allacciata, l'Agenzia delle Entrate (risposta n. 304 del 5 dicembre 2025) l'ha trattata come bene immobile, con regole diverse e, a certe condizioni, aliquote ridotte. Prima del contratto verifichiamo insieme quale regime vale per la tua casa.

Che cosa mi mandate per la pratica edilizia?

Disegni, pesi, valori U e la documentazione tecnica che serve al tuo progettista, senza costi. Più presto ce li chiedi, più facile è il colloquio con il comune.

Posso prendere la residenza nella tiny house?

Quando la casa è autorizzata e agibile, è un'abitazione come le altre e puoi chiedere la residenza al comune. Prima di questo passaggio, la residenza non sostituisce il titolo edilizio.

Posso vedere una casa dal vivo?

In Italia non abbiamo ancora case in visita; le più vicine sono in Austria e in Francia. Trovi tutti i luoghi su Visite. Se ti serve un finanziamento, guarda Finanziamento.

Guardiamo insieme il tuo terreno

Dicci dove si trova il terreno e che cosa prevede il piano del comune: ti diciamo quali case hanno senso e ti mandiamo i disegni da portare al tuo progettista. Non costa nulla.

[email protected] · +46 (0)18 25 88 99

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