Una tiny house su un terreno in Germania

Baugenehmigung per tiny house

Vuoi collocare la tua casa in Germania? Qui trovi tutto quello che devi sapere.

La mia tiny house può stare qui?

Il diritto edilizio è competenza dei Länder, per questo ci sono sedici risposte diverse. La buona notizia: in un'area con Bebauungsplan (il piano urbanistico locale), in quasi tutti i Länder non ti serve più una domanda edilizia completa. Qui vedi quale strada vale per te.

Il mio Land →

Diritto edilizio16 Landesbauordnungenpiù il Bebauungsplan del tuo comune
Con BebauungsplanFreistellungpresenti i documenti, costruisci dopo 2-⁠6 settimane
Senza BebauungsplanProcedura semplificatacalcola da 3 a 6 mesi dal primo colloquio

Le tre strade

Quale strada vale per la tua tiny house

Una tiny house in cui abiti è un edificio, anche se ha le ruote. La procedura necessaria dipende soprattutto dal fatto che per il tuo terreno valga o no un Bebauungsplan. Più sotto trovi le tre procedure, le regole del tuo Land e le nostre case fino a 75 m³.

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Verfahrensfrei
Quasi mai. Nella maggior parte dei Länder l'esenzione vale solo per capanni e casette da giardino senza locali abitabili. Solo Baviera, Sassonia e Saarland ammettono edifici fino a 75 m³ senza questa esclusione, la Baviera espressamente anche per le tiny house; questo va bene solo per le nostre case più piccole. Anche in quel caso devi rispettare il Bebauungsplan, le distanze dai confini e i requisiti energetici.
2
Genehmigungsfreistellung
La strada abituale se il tuo terreno si trova in un Bebauungsplan qualificato e la tua casa lo rispetta. Presenti i documenti al comune o all'ufficio edilizio; se nessuno chiede una procedura, puoi costruire dopo un periodo da due a sei settimane, a seconda del Land. In Baden-Württemberg si chiama Kenntnisgabeverfahren, nel Brandeburgo fino alla fine del 2026 Bauanzeige.
3
Procedura semplificata
La strada se non vale alcun Bebauungsplan (Innenbereich, cioè l'area già edificata, ai sensi del § 34 BauGB) o se la tua casa si discosta dal piano. L'ufficio edilizio controlla meno che per le grandi costruzioni, e in diversi Länder il permesso si considera rilasciato se dopo due o tre mesi non c'è una decisione. Nell'Außenbereich (le zone esterne ai centri abitati) una nuova casa d'abitazione è ammessa solo raramente.

Land per Land

Cosa vale nel tuo Land

Situazione a ottobre 2026, dalle Landesbauordnungen (i regolamenti edilizi dei Länder) e dalle pagine dei ministeri. Diversi Länder hanno modificato il loro regolamento edilizio negli ultimi due anni, e altre modifiche sono già state approvate. Verifica sempre la situazione aggiornata con il tuo ufficio edilizio.

Baden-WürttembergNo

Bauordnung: Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO)
Senza procedura?: No. Sono verfahrensfrei (esenti da qualsiasi procedura) solo gli edifici senza locali abitabili, servizi igienici o focolari, fino a 40 m³ di volume lordo (20 m³ nell'Außenbereich), § 50 con allegato 1.
Con Bebauungsplan: Kenntnisgabeverfahren (§ 51) nell'area di un Bebauungsplan qualificato o legato al progetto, se la casa rispetta le sue prescrizioni. Si può costruire due settimane dopo il ricevimento della documentazione completa (§ 59 Abs. 4).
Altrimenti: Procedura semplificata per la Baugenehmigung, cioè il permesso di costruire (§ 52). Dal 28 giugno 2025 il permesso si considera rilasciato se dopo tre mesi non c'è una decisione (§ 58 Abs. 1a).
Chi può presentare la domanda: Architetto o ingegnere; per edifici residenziali isolati delle classi di edificio da 1 a 3 anche tecnici edili e maestri artigiani muratori, del calcestruzzo o carpentieri (§ 63 Abs. 3).
Buono a sapersi: Nel 2020 il ministero dell'Economia ha dichiarato nel Landtag che le tiny house non sono verfahrensfrei.
Quellen: Architektenkammer BW: LBO 2026 (Merkblatt 610) · Landtag BW, Drucksache 16/7708

BavieraParzialmente

Bauordnung: Bayerische Bauordnung (BayBO)
Senza procedura?: Parzialmente. Gli edifici fino a 75 m³ di volume lordo sono verfahrensfrei fuori dall'Außenbereich (Art. 57 Abs. 1 Nr. 1a), senza che i locali abitabili siano esclusi; il ministero dell'Edilizia cita questa regola espressamente anche per le tiny house. Va bene solo per case molto piccole, e Bebauungsplan, distanze dai confini e requisiti energetici valgono comunque.
Con Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (esonero dal permesso, Art. 58) nell'area di un Bebauungsplan, se la casa lo rispetta e l'urbanizzazione è garantita. I documenti vanno al comune, i vicini vengono informati e dopo un mese si può costruire, se il comune non chiede una procedura.
Altrimenti: Procedura semplificata per la Baugenehmigung (Art. 59).
Chi può presentare la domanda: Architetto o ingegnere; per edifici residenziali isolati delle classi di edificio da 1 a 3 anche tecnici edili e maestri artigiani muratori, del calcestruzzo o carpentieri (Art. 61 Abs. 3).
Buono a sapersi: Le leggi di modernizzazione del 2025 e del 2026 hanno ampliato l'elenco degli interventi verfahrensfrei.
Quellen: BayBO Art. 58 (gesetze-bayern.de) · Landtag Bayern, Drucksache 19/6416 (Tiny Houses) · Bauministerium: Bauordnung und Vollzug

BerlinoNo

Bauordnung: Bauordnung für Berlin (BauO Bln)
Senza procedura?: No. Sono verfahrensfrei solo gli edifici a un piano fino a 10 m² di superficie lorda (§ 61).
Con Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 62) nell'area di un Bebauungsplan, se la casa lo rispetta e l'urbanizzazione è garantita. Qui decide l'autorità di vigilanza edilizia; si può costruire dopo un mese.
Altrimenti: Procedura semplificata per la Baugenehmigung (§ 63).
Chi può presentare la domanda: Architetto o ingegnere; per edifici con al massimo due abitazioni e fino a 250 m² di superficie lorda anche tecnici edili e maestri artigiani muratori, del calcestruzzo o carpentieri (§ 65 Abs. 3).
Buono a sapersi: Il Gesetz für einfaches Bauen del 9 luglio 2026 modifica ancora una volta le procedure, in parte solo dal 20 gennaio 2027.
Quellen: Senatsverwaltung: Synopse der Bauordnung (Januar 2026) · Abgeordnetenhaus, Drucksache 19/16329 (Tiny Houses)

BrandeburgoNo

Bauordnung: Brandenburgische Bauordnung (BbgBO)
Senza procedura?: No. Sono verfahrensfrei solo gli edifici senza locali abitabili, servizi igienici o focolari fino a 75 m³ (§ 61).
Con Bebauungsplan: Fino al 31 dicembre 2026 il Bauanzeigeverfahren (§ 62) per edifici residenziali delle classi di edificio 1 e 2 nell'area di un Bebauungsplan; si può costruire un mese dopo il ricevimento. Dal 1° gennaio 2027 vale invece una Genehmigungsfreistellung, allora anche nell'Innenbereich senza piano (§ 34 BauGB); si può costruire dopo sei settimane.
Altrimenti: Procedura semplificata per la Baugenehmigung (§ 63).
Chi può presentare la domanda: Per edifici isolati fino a 150 m² di superficie e al massimo due piani non serve una persona abilitata a presentare progetti (§ 65). La statica deve comunque essere verificata da un progettista strutturale (§ 66).
Buono a sapersi: La modifica del 29 giugno 2026 introduce le nuove procedure dal 2027.
Quellen: BbgBO (bravors.brandenburg.de) · GVBl. I 2026 Nr. 20

BremaNo

Bauordnung: Bremische Landesbauordnung (BremLBO)
Senza procedura?: No. Sono verfahrensfrei solo gli edifici fino a 10 m² di superficie lorda; le case per il fine settimana solo nelle apposite aree destinate a case per il fine settimana (§ 61).
Con Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung per edifici residenziali (§ 62) nell'area di un Bebauungsplan; il comune può chiedere una procedura entro un mese.
Altrimenti: Procedura semplificata per la Baugenehmigung (§ 63).
Chi può presentare la domanda: Architetto o ingegnere; per edifici residenziali isolati delle classi di edificio da 1 a 3 anche laureati iscritti all'albo, per case unifamiliari fino a 200 m² anche maestri artigiani e tecnici con abilitazione statale (§ 65).
Buono a sapersi: Un disegno di legge di agosto 2026 dovrebbe ampliare la Freistellung dal 2027.
Quellen: Bremisches Gesetzblatt 2024 Nr. 60 (BremLBO) · Senatorin für Bau: Tiny Houses, Projekte für Bremen

AmburgoNo

Bauordnung: Hamburgische Bauordnung (HBauO)
Senza procedura?: No. Sono verfahrensfrei solo gli edifici a un piano senza locali abitabili fino a 30 m³.
Con Bebauungsplan: Dal 1° gennaio 2026 Genehmigungsfreistellung per edifici residenziali delle classi di edificio 1 e 2 (§ 62) nell'area di un Bebauungsplan, non nelle aree di tutela; si può costruire dopo un mese. I terreni con vecchi Baustufenpläne restano nella procedura semplificata.
Altrimenti: Procedura semplificata per la Baugenehmigung (§ 63); dopo due mesi senza decisione il permesso si considera rilasciato.
Chi può presentare la domanda: Architetto o ingegnere; per le classi di edificio 1 e 2 anche laureati, maestri artigiani e tecnici edili con abilitazione statale (§ 65 Abs. 3).
Buono a sapersi: Ad Amburgo le tiny house su telaio sono considerate roulotte e possono stare solo su piazzole per roulotte autorizzate.
Quellen: HBauO 2025, Lesefassung · Behörde für Stadtentwicklung: neue Bauordnung ab 2026 · FAQ zu § 45 HBauO (Tiny Houses)

AssiaNo

Bauordnung: Hessische Bauordnung (HBO)
Senza procedura?: No. Sono verfahrensfrei solo gli edifici senza locali abitabili, servizi igienici o focolari fino a 30 m³.
Con Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 64) nell'area di un Bebauungsplan, se non serve alcuna deroga. Dal 14 ottobre 2025 anche per edifici residenziali nell'Innenbereich senza piano (§ 64a, fino alla fine del 2030). Si può costruire se il comune non chiede una procedura entro un mese.
Altrimenti: Procedura semplificata per la Baugenehmigung (§ 65); decisione entro tre mesi, altrimenti il permesso si considera rilasciato.
Chi può presentare la domanda: Architetto o ingegnere; per edifici residenziali con al massimo due abitazioni e fino a 200 m² di superficie abitabile anche maestri artigiani e tecnici edili con abilitazione statale (§ 67 Abs. 4).
Quellen: Wirtschaftsministerium: HBO, Stand Oktober 2025 · Architektenkammer Hessen: Synopse Baupaket I

Meclemburgo-Pomerania AnterioreNo

Bauordnung: Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V)
Senza procedura?: No. Sono verfahrensfrei gli edifici fino a 10 m², quelli senza locali abitabili fino a 40 m², e le case per il fine settimana fino a 40 m² solo nelle aree per il fine settimana (§ 61).
Con Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 62) per edifici della classe di edificio 1 nell'area di un Bebauungsplan; si può costruire dopo un mese senza obiezioni.
Altrimenti: Procedura semplificata per la Baugenehmigung (§ 63), decisione entro tre mesi.
Chi può presentare la domanda: Architetto o ingegnere; per le classi di edificio 1 e 2 anche laureati iscritti all'albo, maestri artigiani e tecnici con abilitazione statale (§ 65).
Buono a sapersi: La Landesbauordnung è stata modificata nel 2025 e a maggio 2026.
Quellen: Landtag M-V, Drucksache 8/5681 · IHK Schwerin: Änderung der Landesbauordnung 2026

Bassa SassoniaNo

Bauordnung: Niedersächsische Bauordnung (NBauO)
Senza procedura?: No. Sono verfahrensfrei solo gli edifici senza locali abitabili, servizi igienici e focolari fino a 75 m³ (40 m³ nell'Außenbereich).
Con Bebauungsplan: Genehmigungsfreie Baumaßnahme (§ 62) per edifici residenziali nelle zone residenziali e di piccoli insediamenti di un Bebauungsplan, non nelle zone miste o rurali. Il comune deve confermare per iscritto che l'urbanizzazione è garantita. Il progetto deve provenire da un architetto o da un ingegnere.
Altrimenti: Procedura semplificata per la Baugenehmigung (§ 63).
Chi può presentare la domanda: Architetto o ingegnere; maestri artigiani e tecnici con abilitazione statale solo nella procedura di autorizzazione (§ 53 Abs. 4).
Buono a sapersi: Dal 1° luglio 2024 esiste il § 85b per edifici residenziali trasportabili fino a 75 m³, che il ministero descrive espressamente come tiny house mobili: chi si trasferisce ha di nuovo bisogno di una procedura nel nuovo luogo, ma non di nuove certificazioni indipendenti dal luogo.
Quellen: NBauO (voris) · Wirtschaftsministerium: FAQ zur NBauO

Renania Settentrionale-VestfaliaNo

Bauordnung: Landesbauordnung 2018 (BauO NRW)
Senza procedura?: No. Sono verfahrensfrei solo gli edifici fino a 75 m³ senza locali abitabili, stalle, servizi igienici o focolari (§ 62).
Con Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 63, riformulato dal 1° settembre 2026) nell'area di un Bebauungsplan, se l'urbanizzazione è garantita; si può costruire un mese dopo il ricevimento, se il comune non chiede una procedura. In alternativa puoi anche chiedere un permesso.
Altrimenti: Procedura semplificata per la Baugenehmigung (§ 64).
Chi può presentare la domanda: Architetto o ingegnere; per le classi di edificio 1 e 2 anche maestri artigiani muratori, del calcestruzzo e carpentieri iscritti all'albo (§ 67 Abs. 4a).
Quellen: BauO NRW, Fassung ab 1.9.2026 (recht.nrw.de)

Renania-PalatinatoNo

Bauordnung: Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO)
Senza procedura?: No. Sono verfahrensfrei solo gli edifici fino a 50 m³ (10 m³ nell'Außenbereich) senza locali abitabili, servizi igienici o focolari (§ 62).
Con Bebauungsplan: Freistellungsverfahren (§ 67) per edifici residenziali delle classi di edificio da 1 a 3 nell'area di un Bebauungsplan; qui è un obbligo, non una scelta. I documenti vanno all'amministrazione comunale, si può costruire dopo un mese.
Altrimenti: Procedura semplificata di autorizzazione (§ 66), dal 1° gennaio 2026 presso l'autorità di vigilanza edilizia.
Chi può presentare la domanda: Architetto o ingegnere; laureati iscritti all'albo, tecnici e maestri artigiani per edifici residenziali delle classi di edificio 1 e 2 fino a 100 m² di superficie (§ 64 Abs. 3).
Buono a sapersi: Dal 1° novembre 2025 le deroghe devono essere concesse anche per sperimentare nuove forme di costruzione e di abitazione (§ 69).
Quellen: Ministerium: Synopse der LBauO · Rundschreiben zur neuen LBauO

SaarlandForse

Bauordnung: Landesbauordnung Saarland (LBO)
Senza procedura?: Forse. Gli edifici a un piano fino a 75 m³ di volume lordo sono verfahrensfrei fuori dall'Außenbereich (§ 61), senza che i locali abitabili siano esclusi. Se questo valga per una casa d'abitazione con soppalco per dormire, chiariscilo prima con l'autorità di vigilanza edilizia.
Con Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 63) nell'area di un Bebauungsplan; si può costruire un mese dopo il ricevimento da parte del comune.
Altrimenti: Procedura semplificata per la Baugenehmigung (§ 64).
Chi può presentare la domanda: Architetto o ingegnere; per edifici residenziali della classe di edificio 1 in parte anche maestri artigiani, tecnici e ingegneri (§ 66 Abs. 4).
Buono a sapersi: Nel 2025 il limite per gli edifici verfahrensfrei è stato alzato a 75 m³.
Quellen: Amtsblatt des Saarlandes 2025, Teil I Nr. 15a

SassoniaForse

Bauordnung: Sächsische Bauordnung (SächsBO)
Senza procedura?: Forse. Gli edifici fino a 75 m³ di volume lordo sono verfahrensfrei fuori dall'Außenbereich (§ 61), senza che i locali abitabili siano esclusi. Chiedi prima come l'ufficio edilizio valuta la cosa per una casa d'abitazione.
Con Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 62) nell'area di un Bebauungsplan; si può costruire tre settimane dopo la conferma del ricevimento.
Altrimenti: Procedura semplificata per la Baugenehmigung (§ 63).
Chi può presentare la domanda: Architetto o ingegnere; per edifici isolati a un piano fino a 80 m² di superficie lorda anche maestri artigiani muratori, del calcestruzzo o carpentieri (§ 65 Abs. 3).
Quellen: SächsBO (revosax.sachsen.de)

Sassonia-AnhaltNo

Bauordnung: Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA)
Senza procedura?: No. Sono verfahrensfrei solo gli edifici a un piano fino a 10 m² di superficie (§ 60).
Con Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 61) per edifici residenziali delle classi di edificio da 1 a 3 nell'area di un Bebauungsplan.
Altrimenti: Procedura semplificata per la Baugenehmigung (§ 62).
Chi può presentare la domanda: Architetto o ingegnere; per le classi di edificio 1 e 2 anche maestri artigiani, tecnici edili con abilitazione statale e laureati (§ 64 Abs. 5).
Buono a sapersi: La riforma di gennaio 2026 riguarda soprattutto le ristrutturazioni di edifici esistenti.
Quellen: Ministerium für Infrastruktur und Digitales: Novelle der Bauordnung

Schleswig-HolsteinNo

Bauordnung: Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO)
Senza procedura?: No. Sono verfahrensfrei solo gli edifici senza locali abitabili, servizi igienici e focolari fino a 30 m³ (10 m³ nell'Außenbereich).
Con Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 62) nell'area di un Bebauungsplan; si può costruire dopo un mese.
Altrimenti: Procedura semplificata per la Baugenehmigung (§ 63); dopo tre mesi senza decisione il permesso si considera rilasciato.
Chi può presentare la domanda: Per edifici residenziali della classe di edificio 1 anche maestri artigiani, tecnici e laureati (§ 65 Abs. 3), ma solo nella procedura di autorizzazione ordinaria: Freistellung e procedura semplificata richiedono un progetto di un architetto o di un ingegnere (§ 65 Abs. 5).
Buono a sapersi: Il ministero dell'Interno cita espressamente le tiny house come nuova forma abitativa per cui concedere deroghe (Vollzugsbekanntmachung, marzo 2026) e nel 2023 ha pubblicato uno studio sulle tiny house.
Quellen: Ministerium: Bauordnung · Vollzugsbekanntmachung zur LBO · Studie Tiny Houses (2023)

TuringiaDifficilmente

Bauordnung: Thüringer Bauordnung (ThürBO)
Senza procedura?: Difficilmente. Sono verfahrensfrei gli edifici a un piano fino a 10 m² di superficie (§ 63); a giugno 2026 il Landtag ha deciso di alzare il limite a 30 m². Se una casa d'abitazione vi rientri non è chiaro, chiedi prima.
Con Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 64) per edifici delle classi di edificio da 1 a 3 nell'area di un Bebauungsplan.
Altrimenti: Procedura semplificata per la Baugenehmigung (§ 65); dopo tre mesi senza decisione il permesso si considera rilasciato.
Chi può presentare la domanda: Architetto o ingegnere; laureati per edifici residenziali delle classi di edificio da 1 a 3; dal 2026 anche maestri artigiani e tecnici iscritti all'albo per edifici residenziali isolati delle classi di edificio 1 e 2 (§ 67).
Quellen: Thüringer Landtag, Drucksache 8/3762

Baviera, Sassonia, Saarland

Le nostre case fino a 75 m³

Calcolate a grandi linee dalle misure esterne (lunghezza × larghezza × altezza), queste case restano sotto i 75 m³. L'ufficio edilizio calcola il volume lordo in modo più preciso; con tetto a due falde e telaio di solito è più piccolo. Se così una casa d'abitazione sia verfahrensfrei te lo dice il tuo ufficio edilizio.

Dove posso mettere la mia casa? →

Qualcuno lo fa per te

La domanda, senza doverla scrivere tu

Collaboriamo con Archiformus, uno studio di architettura che presenta domande per tiny house in tutta la Germania. Prima c'è una verifica di fattibilità per 480 € IVA inclusa: lettura del Bebauungsplan e della mappa catastale, una telefonata all'ufficio edilizio, e scopri se un permesso è realistico e quale strada vale.

Se l'esito è positivo, la domanda completa costa 2 800 € IVA inclusa. I sopralluoghi non sono inclusi, e alcuni Länder richiedono in più una planimetria ufficiale del geometra. Noi forniamo gratuitamente disegni, pesi, valori U e la documentazione tecnica.

Per i requisiti energetici dal 29 luglio 2026 vale il Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Cosa significa per le nostre case lo trovi nelle domande frequenti.

Richiedi un contatto →

“La nostra Elise è semplicemente meravigliosa!In uno spazio così piccolo, tanto respiro e tanta luce!”

Angelika · Germania

★★★★★

“È stata costruita esattamente come promesso, con grande attenzione ai dettagli. Sono così contenta di aver scelto Vagabond Haven e rifarei la stessa scelta senza pensarci due volte.”

Katinka · Germania

★★★★★

“Abbiamo avuto contatti molto piacevoli durante tutto il processo e tutte le mie domande hanno sempre ricevuto risposta. La tiny house è davvero bellissima e siamo così contenti di aver scelto Vagabond Haven.”

Joana · Germania

Buono a sapersi

Domande frequenti sulla Baugenehmigung

Una tiny house su ruote è un veicolo o un edificio?

Finché è idonea alla circolazione, non allacciata e parcheggiata solo temporaneamente, di solito è un veicolo. Appena viene usata in modo permanente come abitazione su un terreno, gli uffici edilizi la trattano come un edificio. Ad Amburgo le tiny house su telaio possono stare solo su piazzole per roulotte autorizzate.

Che cos'è un Bebauungsplan qualificato?

Un Bebauungsplan che stabilisce almeno il tipo e l'entità dell'uso, le superfici edificabili del terreno e le aree per la viabilità (§ 30 Abs. 1 BauGB). Se ce n'è uno per il tuo terreno te lo dice il comune; molti comuni hanno i loro piani online.

Posso stabilirci la mia residenza?

Una casa con Baugenehmigung e collaudo edilizio concluso può essere registrata come residenza principale. Senza, no.

Quanto tempo ci vuole?

Con Bebauungsplan e Freistellung puoi costruire dopo un periodo da due a sei settimane, se i documenti sono completi. Nella procedura semplificata calcola da tre a sei mesi dal primo colloquio con l'ufficio edilizio. Noi costruiamo la tua casa in un periodo da tre a sei mesi, quindi le due cose possono procedere in parallelo.

Che cos'è il Bau-Turbo?

Dal 30 ottobre 2025 i comuni possono autorizzare, in base al § 246e BauGB, costruzioni residenziali che si discostano dal Bebauungsplan. Questo ha reso più semplici alcuni progetti di tiny house. Il comune deve essere d'accordo.

Posso vedere una tiny house?

Sì, presso proprietarie e proprietari in Germania che mostrano la loro casa. Maggiori informazioni in Visite. Sul finanziamento trovi di più in Finanziamento.

Guardiamo insieme a te il tuo terreno

Dicci dove si trova il tuo terreno e cosa dice il Bebauungsplan: verifichiamo quali case sono adatte e ti mandiamo i documenti per il tuo ufficio edilizio. Non costa nulla.

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