Baugenehmigung para tiny house

Quer instalar a sua casa na Alemanha? Aqui fica a saber tudo o que precisa de saber.

A minha tiny house pode ficar aqui?

O direito da construção é competência de cada estado federado, por isso há dezasseis respostas. A boa notícia: numa zona com Bebauungsplan (o plano de urbanização local), quase todos os estados federados já não exigem um pedido de licença completo. Aqui vê qual o caminho que se aplica ao seu caso.

O meu estado federado →

Direito da construção16 Landesbauordnungenmais o Bebauungsplan do seu município
Com BebauungsplanFreistellungentregar os documentos, construir após 2 a 6 semanas
Sem BebauungsplanVereinfachtes Verfahrenconte com 3 a 6 meses a partir da primeira conversa

Os três caminhos

Que caminho se aplica à sua tiny house

Uma tiny house onde vive é um edifício, mesmo que tenha rodas. O procedimento necessário depende sobretudo de existir ou não um Bebauungsplan para o seu terreno. Mais abaixo encontra os três procedimentos, as regras do seu estado federado e as nossas casas até 75 m³.

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Verfahrensfrei
Quase nunca. Na maioria dos estados, a isenção de procedimento (verfahrensfrei) aplica-se apenas a arrecadações e casas de jardim sem divisões habitáveis. Só a Baviera, a Saxónia e o Sarre admitem edifícios até 75 m³ sem essa exclusão, a Baviera expressamente também para tiny houses; isso só se adequa às nossas casas mais pequenas. Mesmo assim, tem de cumprir o Bebauungsplan, as distâncias de afastamento e os requisitos energéticos.
2
Genehmigungsfreistellung
O caminho habitual quando o seu terreno está abrangido por um Bebauungsplan qualificado e a sua casa o cumpre. Entrega os documentos no município ou no Bauamt (os serviços de urbanismo); se ninguém exigir um procedimento, pode construir ao fim de duas a seis semanas, conforme o estado. Na Baden-Württemberg, a Genehmigungsfreistellung (dispensa de licença) chama-se Kenntnisgabeverfahren e no Brandemburgo, até ao fim de 2026, Bauanzeige.
3
Vereinfachtes Verfahren
O vereinfachtes Verfahren (procedimento simplificado) é o caminho quando não existe Bebauungsplan (Innenbereich, a zona já construída, nos termos do § 34 BauGB) ou quando a sua casa se afasta do plano. O Bauamt verifica menos do que em obras grandes e, em vários estados, a licença considera-se concedida se não houver decisão ao fim de dois a três meses. No Außenbereich (a zona rural fora dos aglomerados), uma nova casa de habitação só raramente é permitida.

Estado a estado

O que se aplica no seu estado federado

Situação em outubro de 2026, com base nas Landesbauordnungen (os códigos de construção estaduais) e nas páginas dos ministérios. Vários estados alteraram o seu código de construção nos últimos dois anos e há mais alterações já aprovadas. Confirme sempre a situação atual com o seu Bauamt.

Baden-WürttembergNão

Bauordnung: Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO)
Sem procedimento?: Não. Só estão isentos de procedimento os edifícios sem divisões habitáveis, casas de banho ou lareiras, até 40 m³ de volume bruto (no Außenbereich 20 m³), § 50 com Anexo 1.
Com Bebauungsplan: Kenntnisgabeverfahren (§ 51) na área de um Bebauungsplan qualificado ou específico do projeto, se a casa cumprir as suas disposições. Pode construir duas semanas após a receção dos documentos completos (§ 59 Abs. 4).
Caso contrário: Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 52). Desde 28 de junho de 2025, a licença considera-se concedida se não houver decisão ao fim de três meses (§ 58 Abs. 1a).
Quem pode entregar o pedido: Arquiteto ou engenheiro; para edifícios de habitação isolados das classes de edifício 1 a 3, também técnicos de construção e mestres pedreiros, de betão ou carpinteiros (§ 63 Abs. 3).
Bom saber: Em 2020, o Ministério da Economia declarou no Landtag (o parlamento estadual) que as tiny houses não estão isentas de procedimento.
Quellen: Architektenkammer BW: LBO 2026 (Merkblatt 610) · Landtag BW, Drucksache 16/7708

BavieraEm parte

Bauordnung: Bayerische Bauordnung (BayBO)
Sem procedimento?: Em parte. Edifícios até 75 m³ de volume bruto estão isentos de procedimento fora do Außenbereich (Art. 57 Abs. 1 Nr. 1a), sem que as divisões habitáveis sejam excluídas; o Ministério da Construção refere expressamente esta regra também para tiny houses. Isto só se adequa a casas muito pequenas e o Bebauungsplan, as distâncias de afastamento e os requisitos energéticos aplicam-se na mesma.
Com Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (Art. 58) na área de um Bebauungsplan, se a casa o cumprir e as infraestruturas de acesso estiverem garantidas. Os documentos vão para o município, os vizinhos são informados e, passado um mês, pode construir se o município não exigir um procedimento.
Caso contrário: Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (Art. 59).
Quem pode entregar o pedido: Arquiteto ou engenheiro; para edifícios de habitação isolados das classes de edifício 1 a 3, também técnicos de construção e mestres pedreiros, de betão ou carpinteiros (Art. 61 Abs. 3).
Bom saber: As leis de modernização de 2025 e 2026 alargaram a lista de obras isentas de procedimento.
Quellen: BayBO Art. 58 (gesetze-bayern.de) · Landtag Bayern, Drucksache 19/6416 (Tiny Houses) · Bauministerium: Bauordnung und Vollzug

BerlimNão

Bauordnung: Bauordnung für Berlin (BauO Bln)
Sem procedimento?: Não. Só estão isentos de procedimento edifícios de um piso até 10 m² de área bruta (§ 61).
Com Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 62) na área de um Bebauungsplan, se a casa o cumprir e as infraestruturas de acesso estiverem garantidas. Aqui decide a autoridade de fiscalização de obras; pode construir ao fim de um mês.
Caso contrário: Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63).
Quem pode entregar o pedido: Arquiteto ou engenheiro; para edifícios com no máximo duas habitações e até 250 m² de área bruta, também técnicos de construção e mestres pedreiros, de betão ou carpinteiros (§ 65 Abs. 3).
Bom saber: O Gesetz für einfaches Bauen de 9 de julho de 2026 volta a alterar os procedimentos, em parte só a partir de 20 de janeiro de 2027.
Quellen: Senatsverwaltung: Synopse der Bauordnung (Januar 2026) · Abgeordnetenhaus, Drucksache 19/16329 (Tiny Houses)

BrandemburgoNão

Bauordnung: Brandenburgische Bauordnung (BbgBO)
Sem procedimento?: Não. Só estão isentos de procedimento os edifícios sem divisões habitáveis, casas de banho ou lareiras até 75 m³ (§ 61).
Com Bebauungsplan: Até 31 de dezembro de 2026, o Bauanzeigeverfahren (§ 62) para edifícios de habitação das classes de edifício 1 e 2 na área de um Bebauungsplan; pode construir um mês após a receção. A partir de 1 de janeiro de 2027 aplica-se em vez disso uma Genehmigungsfreistellung, também no Innenbereich sem plano (§ 34 BauGB); pode construir ao fim de seis semanas.
Caso contrário: Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63).
Quem pode entregar o pedido: Para edifícios isolados até 150 m² de área de implantação e no máximo dois pisos, não é necessária uma pessoa habilitada a assinar projetos (§ 65). O cálculo estrutural tem, mesmo assim, de ser comprovado por um engenheiro de estruturas (§ 66).
Bom saber: A alteração de 29 de junho de 2026 traz os novos procedimentos a partir de 2027.
Quellen: BbgBO (bravors.brandenburg.de) · GVBl. I 2026 Nr. 20

BremenNão

Bauordnung: Bremische Landesbauordnung (BremLBO)
Sem procedimento?: Não. Só estão isentos de procedimento edifícios até 10 m² de área bruta; casas de fim de semana apenas em zonas definidas para casas de fim de semana (§ 61).
Com Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung para edifícios de habitação (§ 62) na área de um Bebauungsplan; o município pode exigir um procedimento no prazo de um mês.
Caso contrário: Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63).
Quem pode entregar o pedido: Arquiteto ou engenheiro; para edifícios de habitação isolados das classes de edifício 1 a 3, também diplomados inscritos; para moradias unifamiliares até 200 m², também mestres e técnicos com certificação estatal (§ 65).
Bom saber: Uma proposta de lei de agosto de 2026 pretende alargar a Freistellung a partir de 2027.
Quellen: Bremisches Gesetzblatt 2024 Nr. 60 (BremLBO) · Senatorin für Bau: Tiny Houses, Projekte für Bremen

HamburgoNão

Bauordnung: Hamburgische Bauordnung (HBauO)
Sem procedimento?: Não. Só estão isentos de procedimento edifícios de um piso sem divisões habitáveis até 30 m³.
Com Bebauungsplan: Desde 1 de janeiro de 2026, Genehmigungsfreistellung para edifícios de habitação das classes de edifício 1 e 2 (§ 62) na área de um Bebauungsplan, mas não em zonas de conservação; pode construir ao fim de um mês. Os terrenos com antigos Baustufenpläne continuam no procedimento simplificado.
Caso contrário: Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63); ao fim de dois meses sem decisão, a licença considera-se concedida.
Quem pode entregar o pedido: Arquiteto ou engenheiro; para as classes de edifício 1 e 2, também diplomados, mestres e técnicos de construção com certificação estatal (§ 65 Abs. 3).
Bom saber: Em Hamburgo, as tiny houses sobre chassis são consideradas caravanas e só podem ficar em parques de caravanas autorizados.
Quellen: HBauO 2025, Lesefassung · Behörde für Stadtentwicklung: neue Bauordnung ab 2026 · FAQ zu § 45 HBauO (Tiny Houses)

HesseNão

Bauordnung: Hessische Bauordnung (HBO)
Sem procedimento?: Não. Só estão isentos de procedimento os edifícios sem divisões habitáveis, casas de banho ou lareiras até 30 m³.
Com Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 64) na área de um Bebauungsplan, se não for necessária uma derrogação. Desde 14 de outubro de 2025, também para edifícios de habitação no Innenbereich sem plano (§ 64a, até ao fim de 2030). Pode construir se o município não exigir um procedimento no prazo de um mês.
Caso contrário: Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 65); decisão no prazo de três meses, caso contrário a licença considera-se concedida.
Quem pode entregar o pedido: Arquiteto ou engenheiro; para edifícios de habitação com no máximo duas habitações e até 200 m² de área habitável, também mestres e técnicos de construção com certificação estatal (§ 67 Abs. 4).
Quellen: Wirtschaftsministerium: HBO, Stand Oktober 2025 · Architektenkammer Hessen: Synopse Baupaket I

Meclemburgo-Pomerânia OcidentalNão

Bauordnung: Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V)
Sem procedimento?: Não. Estão isentos de procedimento edifícios até 10 m², sem divisões habitáveis até 40 m², e casas de fim de semana até 40 m² apenas em parques de fim de semana (§ 61).
Com Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 62) para edifícios da classe de edifício 1 na área de um Bebauungsplan; pode construir ao fim de um mês sem objeção.
Caso contrário: Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63), decisão no prazo de três meses.
Quem pode entregar o pedido: Arquiteto ou engenheiro; para as classes de edifício 1 e 2, também diplomados inscritos, mestres e técnicos com certificação estatal (§ 65).
Bom saber: A Landesbauordnung foi alterada em 2025 e em maio de 2026.
Quellen: Landtag M-V, Drucksache 8/5681 · IHK Schwerin: Änderung der Landesbauordnung 2026

Baixa SaxóniaNão

Bauordnung: Niedersächsische Bauordnung (NBauO)
Sem procedimento?: Não. Só estão isentos de procedimento os edifícios sem divisões habitáveis, casas de banho e lareiras até 75 m³ (no Außenbereich 40 m³).
Com Bebauungsplan: Genehmigungsfreie Baumaßnahme (§ 62) para edifícios de habitação em zonas residenciais e de pequenos aglomerados de um Bebauungsplan, mas não em zonas mistas ou zonas de aldeia. O município tem de confirmar por escrito que as infraestruturas de acesso estão garantidas. O projeto tem de ser feito por um arquiteto ou engenheiro.
Caso contrário: Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63).
Quem pode entregar o pedido: Arquiteto ou engenheiro; mestres e técnicos com certificação estatal apenas no procedimento de licenciamento (§ 53 Abs. 4).
Bom saber: Desde 1 de julho de 2024 existe o § 85b para edifícios de habitação transportáveis até 75 m³, que o ministério descreve expressamente como tiny houses móveis: quem muda de sítio precisa novamente de um procedimento no novo local, mas não de novas comprovações independentes do local.
Quellen: NBauO (voris) · Wirtschaftsministerium: FAQ zur NBauO

Renânia do Norte-VestefáliaNão

Bauordnung: Landesbauordnung 2018 (BauO NRW)
Sem procedimento?: Não. Só estão isentos de procedimento edifícios até 75 m³ sem divisões habitáveis, estábulos, casas de banho ou lareiras (§ 62).
Com Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 63, com nova redação desde 1 de setembro de 2026) na área de um Bebauungsplan, se as infraestruturas de acesso estiverem garantidas; pode construir um mês após a receção, se o município não exigir um procedimento. Também pode, em vez disso, pedir uma licença.
Caso contrário: Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 64).
Quem pode entregar o pedido: Arquiteto ou engenheiro; para as classes de edifício 1 e 2, também mestres pedreiros, de betão e carpinteiros inscritos (§ 67 Abs. 4a).
Quellen: BauO NRW, Fassung ab 1.9.2026 (recht.nrw.de)

Renânia-PalatinadoNão

Bauordnung: Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO)
Sem procedimento?: Não. Só estão isentos de procedimento edifícios até 50 m³ (no Außenbereich 10 m³) sem divisões habitáveis, casas de banho ou lareiras (§ 62).
Com Bebauungsplan: Freistellungsverfahren (§ 67) para edifícios de habitação das classes de edifício 1 a 3 na área de um Bebauungsplan; aqui é obrigatório, não opcional. Os documentos vão para a administração municipal e pode construir ao fim de um mês.
Caso contrário: Vereinfachtes Genehmigungsverfahren (§ 66), desde 1 de janeiro de 2026 junto da autoridade de fiscalização de obras.
Quem pode entregar o pedido: Arquiteto ou engenheiro; diplomados, técnicos e mestres inscritos para edifícios de habitação das classes de edifício 1 e 2 até 100 m² de área de implantação (§ 64 Abs. 3).
Bom saber: Desde 1 de novembro de 2025, as derrogações devem ser concedidas também para testar novas formas de construir e de habitar (§ 69).
Quellen: Ministerium: Synopse der LBauO · Rundschreiben zur neuen LBauO

SarreTalvez

Bauordnung: Landesbauordnung Saarland (LBO)
Sem procedimento?: Talvez. Edifícios de um piso até 75 m³ de volume bruto estão isentos de procedimento fora do Außenbereich (§ 61), sem que as divisões habitáveis sejam excluídas. Se isso se aplica a uma casa de habitação com mezanino para dormir, esclareça antes com a autoridade de fiscalização de obras.
Com Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 63) na área de um Bebauungsplan; pode construir um mês após a receção pelo município.
Caso contrário: Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 64).
Quem pode entregar o pedido: Arquiteto ou engenheiro; para edifícios de habitação da classe de edifício 1, em parte também mestres, técnicos e engenheiros (§ 66 Abs. 4).
Bom saber: O limite para edifícios isentos de procedimento foi aumentado em 2025 para 75 m³.
Quellen: Amtsblatt des Saarlandes 2025, Teil I Nr. 15a

SaxóniaTalvez

Bauordnung: Sächsische Bauordnung (SächsBO)
Sem procedimento?: Talvez. Edifícios até 75 m³ de volume bruto estão isentos de procedimento fora do Außenbereich (§ 61), sem que as divisões habitáveis sejam excluídas. Pergunte antes como o Bauamt vê isto no caso de uma casa de habitação.
Com Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 62) na área de um Bebauungsplan; pode construir três semanas após a confirmação da receção.
Caso contrário: Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63).
Quem pode entregar o pedido: Arquiteto ou engenheiro; para edifícios isolados de um piso até 80 m² de área bruta, também mestres pedreiros, de betão ou carpinteiros (§ 65 Abs. 3).
Quellen: SächsBO (revosax.sachsen.de)

Saxónia-AnhaltNão

Bauordnung: Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA)
Sem procedimento?: Não. Só estão isentos de procedimento edifícios de um piso até 10 m² de área de implantação (§ 60).
Com Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 61) para edifícios de habitação das classes de edifício 1 a 3 na área de um Bebauungsplan.
Caso contrário: Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 62).
Quem pode entregar o pedido: Arquiteto ou engenheiro; para as classes de edifício 1 e 2, também mestres, técnicos de construção com certificação estatal e diplomados (§ 64 Abs. 5).
Bom saber: A revisão de janeiro de 2026 visa sobretudo obras de transformação em edifícios existentes.
Quellen: Ministerium für Infrastruktur und Digitales: Novelle der Bauordnung

Schleswig-HolsteinNão

Bauordnung: Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO)
Sem procedimento?: Não. Só estão isentos de procedimento os edifícios sem divisões habitáveis, casas de banho e lareiras até 30 m³ (no Außenbereich 10 m³).
Com Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 62) na área de um Bebauungsplan; pode construir ao fim de um mês.
Caso contrário: Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63); ao fim de três meses sem decisão, a licença considera-se concedida.
Quem pode entregar o pedido: Para edifícios de habitação da classe de edifício 1, também mestres, técnicos e diplomados (§ 65 Abs. 3), mas apenas no procedimento de licenciamento normal: a Freistellung e o procedimento simplificado exigem um projeto de arquiteto ou engenheiro (§ 65 Abs. 5).
Bom saber: O Ministério do Interior refere expressamente as tiny houses como nova forma de habitação para a qual devem ser concedidas derrogações (Vollzugsbekanntmachung, março de 2026) e publicou em 2023 um estudo sobre tiny houses.
Quellen: Ministerium: Bauordnung · Vollzugsbekanntmachung zur LBO · Studie Tiny Houses (2023)

TuríngiaDificilmente

Bauordnung: Thüringer Bauordnung (ThürBO)
Sem procedimento?: Dificilmente. Estão isentos de procedimento edifícios de um piso até 10 m² de área de implantação (§ 63); em junho de 2026, o Landtag aprovou o aumento do limite para 30 m². Não é claro se uma casa de habitação se enquadra aqui, pergunte antes.
Com Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 64) para edifícios das classes de edifício 1 a 3 na área de um Bebauungsplan.
Caso contrário: Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 65); ao fim de três meses sem decisão, a licença considera-se concedida.
Quem pode entregar o pedido: Arquiteto ou engenheiro; diplomados para edifícios de habitação das classes de edifício 1 a 3; desde 2026, também mestres e técnicos inscritos para edifícios de habitação isolados das classes de edifício 1 e 2 (§ 67).
Quellen: Thüringer Landtag, Drucksache 8/3762

Baviera, Saxónia, Sarre

As nossas casas até 75 m³

Calculadas por alto a partir das medidas exteriores (comprimento × largura × altura), estas casas ficam abaixo dos 75 m³. O Bauamt calcula o volume bruto com mais precisão; com telhado de duas águas e chassis, costuma ser menor. Se uma casa de habitação fica assim isenta de procedimento, quem lhe diz é o seu Bauamt.

Onde posso colocar a minha casa? →

Alguém trata disso por si

O pedido, sem ter de o escrever você

Trabalhamos com a Archiformus, um gabinete de arquitetura que entrega pedidos para tiny houses em toda a Alemanha. Primeiro vem uma análise de viabilidade por 480 € com IVA incluído: leitura do Bebauungsplan e da planta cadastral, um telefonema para o Bauamt, e fica a saber se uma licença é realista e qual o caminho que se aplica.

Se o resultado for positivo, o pedido de licença completo custa 2 800 € com IVA incluído. As deslocações ao local não estão incluídas e alguns estados exigem ainda uma planta de localização oficial feita por um topógrafo. Nós fornecemos gratuitamente os desenhos, os pesos, os valores U e a documentação técnica.

Para os requisitos energéticos aplica-se, desde 29 de julho de 2026, a Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). O que isso significa para as nossas casas está nas perguntas frequentes.

Pedir contacto →

“A nossa Elise é simplesmente maravilhosa!Num espaço tão pequeno, tanta amplitude e tanta luz!”

Angelika · Alemanha

★★★★★

“Foi construída exatamente como prometido, com grande atenção ao pormenor. Estou muito contente por ter escolhido a Vagabond Haven e voltaria a tomar a mesma decisão sem hesitar.”

Katinka · Alemanha

★★★★★

“Tivemos um contacto muito agradável durante todo o processo e todas as minhas perguntas foram sempre respondidas. A tiny house é absolutamente linda e estamos muito contentes por termos escolhido a Vagabond Haven.”

Joana · Alemanha

Bom saber

Perguntas frequentes sobre a Baugenehmigung

Uma tiny house com rodas é um veículo ou um edifício?

Enquanto estiver apta a circular na estrada, não estiver ligada às redes e só estiver estacionada temporariamente, costuma ser um veículo. Assim que for usada de forma permanente como habitação num terreno, os Bauämter tratam-na como edifício. Em Hamburgo, as tiny houses sobre chassis só podem ficar em parques de caravanas autorizados.

O que é um Bebauungsplan qualificado?

Um Bebauungsplan que fixa pelo menos o tipo e a intensidade de uso, as áreas edificáveis do terreno e as áreas de circulação (§ 30 Abs. 1 BauGB). O município diz-lhe se existe um para o seu terreno; muitos municípios têm os planos online.

Posso registar lá a minha residência?

Uma casa com Baugenehmigung e vistoria final concluída pode ser registada como residência principal. Sem elas, não.

Quanto tempo demora?

Com Bebauungsplan e Freistellung, pode construir ao fim de duas a seis semanas, se os documentos estiverem completos. No procedimento simplificado, conte com três a seis meses a partir da primeira conversa no Bauamt. Nós construímos a sua casa em três a seis meses, por isso as duas coisas podem decorrer em paralelo.

O que é o Bau-Turbo?

Desde 30 de outubro de 2025, os municípios podem, ao abrigo do § 246e BauGB, autorizar construção de habitação que se afaste do Bebauungsplan. Isso tornou alguns projetos de tiny house mais simples. O município tem de concordar.

Posso ver uma tiny house?

Sim, em casa de proprietárias e proprietários na Alemanha que mostram a sua casa. Mais em Visitas. Sobre financiamento, encontra mais em Financiamento.

Analisamos consigo o seu terreno

Diga-nos onde fica o seu terreno e o que diz o Bebauungsplan, e nós verificamos que casas se adequam e enviamos-lhe os documentos para o seu Bauamt. Não custa nada.

[email protected] · +46 (0)18 25 88 99

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