Una tiny house River con fachada de madera sobre su chasis

Tiny house · Baubewilligung · Austria

¿Quieres instalar tu casa en Austria? Aquí encontrarás todo lo que necesitas saber.

Una tiny house en Austria

En Austria, el derecho urbanístico es competencia de cada estado federado, por eso hay nueve Bauordnungen (leyes de edificación). Para una casa en la que vives necesitas casi en todas partes una Baubewilligung (la licencia de obras) y, antes, la Widmung (la calificación del suelo) adecuada. Aquí ves qué se aplica en tu estado federado y cuáles de nuestras casas encajan.

Qué casas encajan →

Derecho urbanístico9 Bauordnungenuna por estado federado, además del Flächenwidmungsplan de tu municipio
Vivienda nuevaBaubewilligungen Alta Austria también con Bauanzeige, en Estiria por procedimiento simplificado
EnergíaOIB-Richtlinie 6Ediciones 2019 y 2023: muro exterior como máximo U 0,35, cubierta 0,20 W/m²K

Estado federado por estado federado

Lo que dicen las nueve Bauordnungen

Situación en octubre de 2026, según las versiones vigentes en el Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS). Una tiny house en la que vives es en todas partes un edificio, o al menos se trata como tal en cuanto se queda en el terreno. Las diferencias están en el procedimiento y en las casas sobre ruedas.

1Las normas de los nueve estados federados

Todas nuestras casas comparadas con las normas ↓Respuestas a preguntas frecuentes ↓

Estado federadoVivienda nuevaCasa sobre ruedas

1BurgenlandBaubewilligung (§ 17 Bgld. BauG). Sin procedimiento solo se permiten obras menores que comunicas con 14 días de antelación (§ 16).Solo quedan exentas las caravanas y casas móviles en recintos según el Camping- und Mobilheimplatzgesetz (§ 1 Abs. 2).

CarintiaBaubewilligung (§ 6 K-BO). Los edificios de hasta 25 m² de superficie y 3,50 m de altura solo requieren comunicación (§ 7); pregunta antes al municipio si eso vale para una vivienda.Solo quedan exentas las caravanas y casas móviles en campings autorizados (§ 2 Abs. 2).

Baja AustriaBaubewilligung (§ 14 NÖ BO). La autoridad urbanística comprueba primero la Widmung y el Bebauungsplan (el plan de edificación) (§ 20). Después de la obra comunicas que está terminada (§ 30).La casa móvil tiene una definición propia (§ 4 Z 24); solo está exenta de licencia en campings (§ 17 Z 13).

Alta AustriaBaubewilligung (§ 24 Oö. BauO) o Bauanzeige (comunicación previa de obra), la llamada Baufreistellung (§ 24a): los vecinos firman el plano, un proyectista autorizado confirma que todo cumple la normativa y la autoridad tiene ocho semanas para prohibir la obra (§ 25a).Las caravanas, casas móviles y otras construcciones sobre ruedas matriculadas para circular no entran en la Bauordnung (§ 1 Abs. 3 Z 9). Aun así, la Widmung y la obligación de empadronarse siguen vigentes; pregunta al municipio antes de confiar en ello.

SalzburgoBaubewilligung (§ 2 BauPolG), para construcciones de hasta 4 000 m³ y tres plantas sobre rasante por procedimiento simplificado (§ 10).Una caravana fuera de un camping necesita licencia si no es desplazable o se usa como vivienda o segunda residencia (§ 2 Abs. 1 Z 8).

EstiriaBaubewilligung por procedimiento simplificado para Kleinhäuser, es decir, edificios exclusivamente residenciales de menos de 600 m² con un máximo de tres plantas (§ 20 Z 1, § 4 Z 40). Los vecinos colindantes dan su conformidad en los planos (§ 33).Las caravanas, casas móviles y contenedores habitables que estén más de tres días fuera de un camping necesitan licencia por procedimiento simplificado (§ 20 Z 7).

TirolBaubewilligung para la construcción de edificios nuevos (§ 28 Abs. 1 lit. a TBO 2022).Solo quedan exentas las casas móviles y alojamientos móviles similares en campings, hasta 45 m² (§ 1 Abs. 3 lit. t).

VorarlbergBaubewilligung (§ 18 BauG). Solo requieren comunicación los edificios auxiliares de viviendas de hasta 25 m² y 3,5 m de altura (§ 19 lit. a).Las caravanas y alojamientos similares que estén más de un mes en el mismo terreno requieren comunicación (§ 19 lit. i). Aclara antes si la autoridad trata una tiny house habitada así o como edificio.

VienaBaubewilligung (§ 60 BO). Si adjuntas la confirmación de un Ziviltechniker independiente (ingeniero o arquitecto colegiado), se aplica el procedimiento simplificado (§ 70a).Una caravana no es una construcción mientras sea desplazable y no se use de forma permanente como un edificio fijo en la misma finca (§ 60 Abs. 2).

Lo primero es la Widmung: una vivienda necesita un terreno en Bauland (suelo edificable). En el Grünland (suelo no edificable) normalmente solo se permiten construcciones al servicio de la agricultura y la silvicultura (por ejemplo § 20 NÖ ROG 2014). El Flächenwidmungsplan (el plan de calificación del suelo) te lo dan en el municipio.
La autoridad urbanística es el municipio, en Viena el Magistrat. Según el estado federado, al final comunicas que la obra está terminada o necesitas una Benützungsbewilligung (licencia de uso).
Aunque no haga falta ningún procedimiento, se aplican el Bebauungsplan, las distancias y la normativa técnica de construcción.
Pregunta siempre al municipio por tu terreno concreto antes de hacer el pedido. Para ello te enviamos gratis planos, pesos, valores U y la documentación técnica.

Fuentes: oesterreich.gv.at: Bauverfahren · RIS: Oö. Bauordnung 1994 (geltende Fassung) · OIB: OIB-Richtlinien und ihr Inkrafttreten in den Ländern · Land Tirol: Zentrale Änderungen der OIB-Richtlinie 6 (2025) · RIS: Meldegesetz 1991

Qué casas encajan

Todas nuestras casas, comparadas con las normas

La superficie que aparece aquí son las medidas exteriores de la casa, largo por ancho. Solo nuestras casas más pequeñas cumplen el límite de Carintia para edificios que solo requieren comunicación. Para la energía y el transporte importa el tipo de construcción: nuestros modelos semimóviles y no móviles están aislados para vivir todo el año; los móviles son de construcción ligera para poder remolcarlos.

Casa	Medidas (L × A × H)	Superficie	Carintia: hasta 25 m², 3,50 m	Valores U OIB-RL 6	Transporte hasta 2,55 × 4,0 m
Nature Pod	6,00 × 2,30 × 2,50 m	13,8 m²	Basta con comunicación	Pared U 0,44 en vez de 0,35	Sin transporte especial
Moon	6,10 × 2,50 × 3,50 m	15,3 m²	Basta con comunicación	Pared U 0,44 en vez de 0,35	Sin transporte especial
Sofia	6,10 × 2,55 × 4,00 m	15,6 m²	Baubewilligung	Pared U 0,44 en vez de 0,35	Sin transporte especial
Maya	6,70 × 2,55 × 4,00 m	17,1 m²	Baubewilligung	Pared U 0,44 en vez de 0,35	Sin transporte especial
Sunshine	6,70 × 2,55 × 4,00 m	17,1 m²	Baubewilligung	Pared U 0,44 en vez de 0,35	Sin transporte especial
Felicia	7,20 × 2,50 × 3,94 m	18,0 m²	Baubewilligung	Pared U 0,44 en vez de 0,35	Sin transporte especial
Venus	7,30 × 2,50 × 4,00 m	18,3 m²	Baubewilligung	Pared U 0,44 en vez de 0,35	Sin transporte especial
Luna Office	7,30 × 2,55 × 3,50 m	18,6 m²	Basta con comunicación	Pared U 0,44 en vez de 0,35	Sin transporte especial
Luna Home	7,30 × 2,55 × 3,50 m	18,6 m²	Basta con comunicación	Pared U 0,44 en vez de 0,35	Sin transporte especial
Porto	7,30 × 2,55 × 4,00 m	18,6 m²	Baubewilligung	Pared U 0,44 en vez de 0,35	Sin transporte especial
Elise	7,30 × 2,55 × 4,00 m	18,6 m²	Baubewilligung	Pared U 0,44 en vez de 0,35	Sin transporte especial
Smile	7,30 × 3,00 × 4,00 m	21,9 m²	Baubewilligung	Aislada para vivir todo el año	Transporte especial
Julia	7,90 × 3,00 × 4,00 m	23,7 m²	Baubewilligung	Aislada para vivir todo el año	Transporte especial
River	8,50 × 2,90 × 3,90 m	24,6 m²	Baubewilligung	Aislada para vivir todo el año	Transporte especial
Lucia	7,50 × 4,00 × 4,00 m	30,0 m²	Baubewilligung	Aislada para vivir todo el año	Transporte especial
Sky	11,00 × 3,45 × 4,35 m	38,0 m²	Baubewilligung	Aislada para vivir todo el año	Transporte especial
Zenith	11,00 × 3,45 × 4,35 m	38,0 m²	Baubewilligung	Aislada para vivir todo el año	Transporte especial
Leah	12,00 × 3,45 × 4,00 m	41,4 m²	Baubewilligung	Aislada para vivir todo el año	Transporte especial
Antonia	9,00 × 7,95 × 4,00 m	46,6 m²	Baubewilligung	Aislada para vivir todo el año	Transporte especial
Evergreen	8,30 × 6,00 × 4,00 m	49,8 m²	Baubewilligung	Aislada para vivir todo el año	Transporte especial
Helena	9,20 × 5,98 × 4,00 m	55,0 m²	Baubewilligung	Aislada para vivir todo el año	Transporte especial
Evergreen XL	11,80 × 5,95 × 4,00 m	70,2 m²	Baubewilligung	Aislada para vivir todo el año	Transporte especial

Los valores U de los modelos móviles (pared unos 0,44, cubierta unos 0,42 W/m²K) se midieron con el aislamiento anterior; con la nueva lana mineral deberían ser algo mejores, pero siguen por encima de lo que exige la OIB-Richtlinie 6 para una vivienda calefactada. Nuestra River, por ejemplo, se calculó con pared y cubierta U 0,15. Si la excepción de Carintia vale para tu casa lo decide el municipio. Pídenos los planos y así tú y la autoridad urbanística veréis exactamente qué se aplica.

¿Dónde puedo poner mi casa? →

Conviene saber

Preguntas frecuentes sobre la tiny house en Austria

¿Una tiny house sobre ruedas es un vehículo o un edificio?

Depende del estado federado y de cómo la uses. En Alta Austria, las construcciones sobre ruedas matriculadas para circular no entran en la Bauordnung; en Viena, una caravana no es una construcción mientras siga siendo desplazable y no se use de forma permanente como una casa fija. En Estiria necesitas licencia a partir de tres días fuera de un camping, en Vorarlberg una comunicación a partir de un mes. Si vives en ella de forma permanente, cuenta en todas partes con una Baubewilligung.

¿Necesito un terreno en Bauland?

Para una vivienda, sí. La autoridad urbanística comprueba primero si la Widmung del Flächenwidmungsplan permite tu proyecto. En el Grünland normalmente solo se admiten construcciones para la agricultura y la silvicultura. Aclara esto antes de comprar un terreno.

¿Puedo empadronarme allí como residencia principal?

De hecho, tienes que empadronarte: quien vive en algún sitio se empadrona en el municipio en un plazo de tres días, y un vehículo cuenta como vivienda si sirve de alojamiento durante más de tres días en el mismo municipio (Meldegesetz §§ 1 und 3). Pero el empadronamiento no sustituye a una Baubewilligung. Vas sobre seguro con una casa con licencia y la comunicación de fin de obra hecha.

¿Qué normativa energética se aplica?

La OIB-Richtlinie 6, en la edición que tu estado federado haya declarado obligatoria; Salzburgo no la ha adoptado y regula el aislamiento térmico por su cuenta. Para edificios aislados de menos de 50 m² de superficie neta calefactada solo cuentan los valores U, y entonces no hace falta certificado energético. Viena (desde el 15 de julio de 2026) y Tirol (desde el 16 de julio de 2026) ya aplican la edición 2025; allí los edificios de menos de 50 m² deben quedar un 24 % por debajo de los valores máximos. Para un hogar de todo el año, echa un vistazo a River, Sky, Zenith, Lucia, Evergreen o Evergreen XL.

¿Cuánto IVA pago?

El 20 %, el tipo austriaco, tanto si solo entregamos como si también instalamos. Aun así, dinos pronto qué prefieres, porque el contrato se redacta de forma distinta en cada caso.

¿Cómo llega la casa hasta mí?

Hasta 2,55 m de ancho y 4,0 m de alto sin permiso especial (§ 4 Abs. 6 KFG); nuestros modelos móviles lo cumplen. Las casas más anchas o más altas necesitan una autorización del Landeshauptmann (el gobernador del estado federado) para el transporte especial (§ 101 Abs. 5 KFG), y eso encarece la entrega. Envíanos tu código postal y te diremos el precio.

¿Puedo ver una tiny house en Austria?

Sí, en Micheldorf, en Alta Austria, puedes visitar una River. Más información en Visitas. Sobre la financiación encontrarás más en Financiación.

Miramos tu terreno contigo

Dinos en qué estado federado y en qué municipio está tu terreno y qué Widmung tiene. Entonces comprobamos qué casas encajan y te enviamos la documentación para tu autoridad urbanística. No cuesta nada.

[email protected] · +46 (0)18 25 88 99

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