Una tiny house en una parcela en Alemania

Baugenehmigung para tiny houses

¿Quieres instalar tu casa en Alemania? Aquí encontrarás todo lo que necesitas saber.

¿Puede estar aquí mi tiny house?

El derecho urbanístico es competencia de cada estado federado, así que hay dieciséis respuestas. La buena noticia: en una zona con Bebauungsplan (el plan urbanístico municipal) ya no necesitas en casi ningún estado federado una solicitud completa de Baugenehmigung (licencia de obras). Aquí ves qué vía te corresponde.

Mi estado federado →

Derecho urbanístico16 Landesbauordnungenmás el Bebauungsplan de tu municipio
Con BebauungsplanFreistellungpresentas la documentación y construyes tras 2 a 6 semanas
Sin BebauungsplanProcedimiento simplificadocuenta con 3 a 6 meses desde la primera conversación

Las tres vías

Qué vía corresponde a tu tiny house

Una tiny house en la que vives es un edificio, aunque tenga ruedas. El procedimiento que necesita depende sobre todo de si tu parcela está cubierta por un Bebauungsplan. Más abajo encontrarás los tres procedimientos, las normas de tu estado federado y nuestras casas de hasta 75 m³.

1
Verfahrensfrei
Casi nunca. En la mayoría de los estados federados, esta excepción (verfahrensfrei, sin ningún procedimiento) solo se aplica a cobertizos y casetas de jardín sin estancias habitables. Solo Baviera, Sajonia y el Sarre admiten edificios de hasta 75 m³ sin esa exclusión, y Baviera lo hace expresamente también para tiny houses; eso solo encaja con nuestras casas más pequeñas. Incluso entonces debes cumplir el Bebauungsplan, las distancias a linderos y los requisitos energéticos.
2
Genehmigungsfreistellung
La vía habitual cuando tu parcela está en un Bebauungsplan cualificado y tu casa lo cumple. Presentas la documentación en el municipio o en el Bauamt (la oficina de urbanismo); si nadie exige un procedimiento, puedes construir pasadas entre dos y seis semanas, según el estado federado. En Baden-Württemberg se llama Kenntnisgabeverfahren (procedimiento de comunicación) y en Brandeburgo, hasta finales de 2026, Bauanzeige (declaración de obra).
3
Procedimiento simplificado
La vía cuando no hay Bebauungsplan (Innenbereich, es decir, zona urbana ya edificada, según el § 34 BauGB) o tu casa se aparta del plan. El Bauamt revisa menos que en las obras grandes, y en varios estados federados la licencia se considera concedida si no hay decisión al cabo de dos o tres meses. En el Außenbereich (suelo fuera de las zonas edificadas) una vivienda nueva solo se admite en raras ocasiones.

Estado federado por estado federado

Qué rige en tu estado federado

Situación a octubre de 2026, según las Landesbauordnungen (las leyes de edificación de cada estado federado) y las páginas de los ministerios. Varios estados federados han modificado su ley de edificación en los dos últimos años, y hay más cambios aprobados. Comprueba siempre la situación actual con tu Bauamt.

Baden-WürttembergNo

Bauordnung: Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO)
¿Sin procedimiento?: No. Solo son verfahrensfrei los edificios sin estancias habitables, aseos ni hogares de combustión, de hasta 40 m³ de volumen bruto (20 m³ en el Außenbereich), § 50 con el anexo 1.
Con Bebauungsplan: Kenntnisgabeverfahren (§ 51) en el ámbito de un Bebauungsplan cualificado o vinculado a un proyecto, si la casa cumple sus determinaciones. Se puede construir dos semanas después de la recepción de la documentación completa (§ 59 Abs. 4).
Si no: Procedimiento simplificado de Baugenehmigung (§ 52). Desde el 28 de junio de 2025, la licencia se considera concedida si no hay decisión al cabo de tres meses (§ 58 Abs. 1a).
Quién puede presentar la solicitud: Arquitecto o ingeniero; para viviendas aisladas de las clases de edificio 1 a 3, también técnicos de construcción y maestros albañiles, de hormigón o carpinteros (§ 63 Abs. 3).
Bueno saberlo: En 2020, el Ministerio de Economía declaró en el Landtag (parlamento regional) que las tiny houses no son verfahrensfrei.
Quellen: Architektenkammer BW: LBO 2026 (Merkblatt 610) · Landtag BW, Drucksache 16/7708

BavieraEn parte

Bauordnung: Bayerische Bauordnung (BayBO)
¿Sin procedimiento?: En parte. Los edificios de hasta 75 m³ de volumen bruto son verfahrensfrei fuera del Außenbereich (Art. 57 Abs. 1 Nr. 1a), sin que se excluyan las estancias habitables; el Ministerio de Construcción menciona expresamente esta regla también para tiny houses. Solo encaja con casas muy pequeñas, y el Bebauungsplan, las distancias a linderos y los requisitos energéticos se aplican igualmente.
Con Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (exención de licencia, Art. 58) en el ámbito de un Bebauungsplan, si la casa lo cumple y la urbanización está garantizada. La documentación se entrega al municipio, se informa a los vecinos y al cabo de un mes se puede construir si el municipio no exige un procedimiento.
Si no: Procedimiento simplificado de Baugenehmigung (Art. 59).
Quién puede presentar la solicitud: Arquitecto o ingeniero; para viviendas aisladas de las clases de edificio 1 a 3, también técnicos de construcción y maestros albañiles, de hormigón o carpinteros (Art. 61 Abs. 3).
Bueno saberlo: Las leyes de modernización de 2025 y 2026 ampliaron la lista de obras verfahrensfrei.
Quellen: BayBO Art. 58 (gesetze-bayern.de) · Landtag Bayern, Drucksache 19/6416 (Tiny Houses) · Bauministerium: Bauordnung und Vollzug

BerlínNo

Bauordnung: Bauordnung für Berlin (BauO Bln)
¿Sin procedimiento?: No. Solo son verfahrensfrei los edificios de una planta de hasta 10 m² de superficie bruta (§ 61).
Con Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 62) en el ámbito de un Bebauungsplan, si la casa lo cumple y la urbanización está garantizada. Aquí decide la autoridad de control de obras; se puede construir al cabo de un mes.
Si no: Procedimiento simplificado de Baugenehmigung (§ 63).
Quién puede presentar la solicitud: Arquitecto o ingeniero; para edificios con un máximo de dos viviendas y hasta 250 m² de superficie bruta, también técnicos de construcción y maestros albañiles, de hormigón o carpinteros (§ 65 Abs. 3).
Bueno saberlo: La Gesetz für einfaches Bauen del 9 de julio de 2026 vuelve a cambiar los procedimientos, en parte solo a partir del 20 de enero de 2027.
Quellen: Senatsverwaltung: Synopse der Bauordnung (Januar 2026) · Abgeordnetenhaus, Drucksache 19/16329 (Tiny Houses)

BrandeburgoNo

Bauordnung: Brandenburgische Bauordnung (BbgBO)
¿Sin procedimiento?: No. Solo son verfahrensfrei los edificios sin estancias habitables, aseos ni hogares de combustión de hasta 75 m³ (§ 61).
Con Bebauungsplan: Hasta el 31 de diciembre de 2026, el Bauanzeigeverfahren (§ 62) para viviendas de las clases de edificio 1 y 2 en el ámbito de un Bebauungsplan; se puede construir un mes después de la recepción. Desde el 1 de enero de 2027 rige en su lugar una Genehmigungsfreistellung, también en el Innenbereich sin plan (§ 34 BauGB); se puede construir al cabo de seis semanas.
Si no: Procedimiento simplificado de Baugenehmigung (§ 63).
Quién puede presentar la solicitud: Para edificios aislados de hasta 150 m² de superficie y como máximo dos plantas no hace falta una persona habilitada para presentar proyectos (§ 65). Aun así, la estructura debe justificarla un proyectista de estructuras (§ 66).
Bueno saberlo: La modificación del 29 de junio de 2026 trae los nuevos procedimientos a partir de 2027.
Quellen: BbgBO (bravors.brandenburg.de) · GVBl. I 2026 Nr. 20

BremenNo

Bauordnung: Bremische Landesbauordnung (BremLBO)
¿Sin procedimiento?: No. Solo son verfahrensfrei los edificios de hasta 10 m² de superficie bruta; las casas de fin de semana, solo en zonas designadas para casas de fin de semana (§ 61).
Con Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung para viviendas (§ 62) en el ámbito de un Bebauungsplan; el municipio puede exigir un procedimiento en el plazo de un mes.
Si no: Procedimiento simplificado de Baugenehmigung (§ 63).
Quién puede presentar la solicitud: Arquitecto o ingeniero; para viviendas aisladas de las clases de edificio 1 a 3, también titulados inscritos, y para viviendas unifamiliares de hasta 200 m², también maestros artesanos y técnicos con examen estatal (§ 65).
Bueno saberlo: Un proyecto de ley de agosto de 2026 pretende ampliar la Freistellung a partir de 2027.
Quellen: Bremisches Gesetzblatt 2024 Nr. 60 (BremLBO) · Senatorin für Bau: Tiny Houses, Projekte für Bremen

HamburgoNo

Bauordnung: Hamburgische Bauordnung (HBauO)
¿Sin procedimiento?: No. Solo son verfahrensfrei los edificios de una planta sin estancias habitables de hasta 30 m³.
Con Bebauungsplan: Desde el 1 de enero de 2026, Genehmigungsfreistellung para viviendas de las clases de edificio 1 y 2 (§ 62) en el ámbito de un Bebauungsplan, no en zonas de conservación; se puede construir al cabo de un mes. Las parcelas con antiguos Baustufenpläne (planes de zonificación antiguos) siguen en el procedimiento simplificado.
Si no: Procedimiento simplificado de Baugenehmigung (§ 63); tras dos meses sin decisión, la licencia se considera concedida.
Quién puede presentar la solicitud: Arquitecto o ingeniero; para las clases de edificio 1 y 2, también titulados, maestros artesanos y técnicos de construcción con examen estatal (§ 65 Abs. 3).
Bueno saberlo: En Hamburgo, las tiny houses sobre chasis se consideran caravanas y solo pueden estar en parcelas autorizadas para caravanas.
Quellen: HBauO 2025, Lesefassung · Behörde für Stadtentwicklung: neue Bauordnung ab 2026 · FAQ zu § 45 HBauO (Tiny Houses)

HesseNo

Bauordnung: Hessische Bauordnung (HBO)
¿Sin procedimiento?: No. Solo son verfahrensfrei los edificios sin estancias habitables, aseos ni hogares de combustión de hasta 30 m³.
Con Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 64) en el ámbito de un Bebauungsplan, si no hace falta ninguna dispensa. Desde el 14 de octubre de 2025, también para viviendas en el Innenbereich sin plan (§ 64a, hasta finales de 2030). Se puede construir si el municipio no exige un procedimiento en el plazo de un mes.
Si no: Procedimiento simplificado de Baugenehmigung (§ 65); decisión en un plazo de tres meses, de lo contrario la licencia se considera concedida.
Quién puede presentar la solicitud: Arquitecto o ingeniero; para viviendas con un máximo de dos viviendas y hasta 200 m² de superficie habitable, también maestros artesanos y técnicos de construcción con examen estatal (§ 67 Abs. 4).
Quellen: Wirtschaftsministerium: HBO, Stand Oktober 2025 · Architektenkammer Hessen: Synopse Baupaket I

Mecklemburgo-Pomerania OccidentalNo

Bauordnung: Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V)
¿Sin procedimiento?: No. Son verfahrensfrei los edificios de hasta 10 m², sin estancias habitables hasta 40 m², y las casas de fin de semana de hasta 40 m² solo en zonas de fin de semana (§ 61).
Con Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 62) para edificios de la clase de edificio 1 en el ámbito de un Bebauungsplan; se puede construir al cabo de un mes sin objeciones.
Si no: Procedimiento simplificado de Baugenehmigung (§ 63), decisión en un plazo de tres meses.
Quién puede presentar la solicitud: Arquitecto o ingeniero; para las clases de edificio 1 y 2, también titulados inscritos, maestros artesanos y técnicos con examen estatal (§ 65).
Bueno saberlo: La Landesbauordnung se modificó en 2025 y en mayo de 2026.
Quellen: Landtag M-V, Drucksache 8/5681 · IHK Schwerin: Änderung der Landesbauordnung 2026

Baja SajoniaNo

Bauordnung: Niedersächsische Bauordnung (NBauO)
¿Sin procedimiento?: No. Solo son verfahrensfrei los edificios sin estancias habitables, aseos ni hogares de combustión de hasta 75 m³ (40 m³ en el Außenbereich).
Con Bebauungsplan: Genehmigungsfreie Baumaßnahme (§ 62) para viviendas en zonas residenciales y de pequeños asentamientos de un Bebauungsplan, no en zonas mixtas ni rurales. El municipio debe confirmar por escrito que la urbanización está garantizada. El proyecto debe venir de un arquitecto o ingeniero.
Si no: Procedimiento simplificado de Baugenehmigung (§ 63).
Quién puede presentar la solicitud: Arquitecto o ingeniero; maestros artesanos y técnicos con examen estatal solo en el procedimiento de licencia (§ 53 Abs. 4).
Bueno saberlo: Desde el 1 de julio de 2024 existe el § 85b para viviendas transportables de hasta 75 m³, que el ministerio describe expresamente como tiny houses móviles: quien se traslada necesita de nuevo un procedimiento en el nuevo lugar, pero no nuevas justificaciones que no dependan de la ubicación.
Quellen: NBauO (voris) · Wirtschaftsministerium: FAQ zur NBauO

Renania del Norte-WestfaliaNo

Bauordnung: Landesbauordnung 2018 (BauO NRW)
¿Sin procedimiento?: No. Solo son verfahrensfrei los edificios de hasta 75 m³ sin estancias habitables, establos, aseos ni hogares de combustión (§ 62).
Con Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 63, con nueva redacción desde el 1 de septiembre de 2026) en el ámbito de un Bebauungsplan, si la urbanización está garantizada; se puede construir un mes después de la recepción si el municipio no exige un procedimiento. También puedes solicitar una licencia en su lugar.
Si no: Procedimiento simplificado de Baugenehmigung (§ 64).
Quién puede presentar la solicitud: Arquitecto o ingeniero; para las clases de edificio 1 y 2, también maestros albañiles, de hormigón y carpinteros inscritos (§ 67 Abs. 4a).
Quellen: BauO NRW, Fassung ab 1.9.2026 (recht.nrw.de)

Renania-PalatinadoNo

Bauordnung: Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO)
¿Sin procedimiento?: No. Solo son verfahrensfrei los edificios de hasta 50 m³ (10 m³ en el Außenbereich) sin estancias habitables, aseos ni hogares de combustión (§ 62).
Con Bebauungsplan: Freistellungsverfahren (§ 67) para viviendas de las clases de edificio 1 a 3 en el ámbito de un Bebauungsplan; aquí es obligatorio, no opcional. La documentación se entrega a la administración municipal y se puede construir al cabo de un mes.
Si no: Procedimiento simplificado de licencia (§ 66), desde el 1 de enero de 2026 ante la autoridad de control de obras.
Quién puede presentar la solicitud: Arquitecto o ingeniero; titulados, técnicos y maestros artesanos inscritos para viviendas de las clases de edificio 1 y 2 de hasta 100 m² de superficie (§ 64 Abs. 3).
Bueno saberlo: Desde el 1 de noviembre de 2025, también deben concederse excepciones para probar nuevas formas de construir y de vivir (§ 69).
Quellen: Ministerium: Synopse der LBauO · Rundschreiben zur neuen LBauO

SarreQuizá

Bauordnung: Landesbauordnung Saarland (LBO)
¿Sin procedimiento?: Quizá. Los edificios de una planta de hasta 75 m³ de volumen bruto son verfahrensfrei fuera del Außenbereich (§ 61), sin que se excluyan las estancias habitables. Si eso vale para una vivienda con altillo para dormir, acláralo antes con la autoridad de control de obras.
Con Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 63) en el ámbito de un Bebauungsplan; se puede construir un mes después de la recepción en el municipio.
Si no: Procedimiento simplificado de Baugenehmigung (§ 64).
Quién puede presentar la solicitud: Arquitecto o ingeniero; para viviendas de la clase de edificio 1, en parte también maestros artesanos, técnicos e ingenieros (§ 66 Abs. 4).
Bueno saberlo: El límite para edificios verfahrensfrei se elevó a 75 m³ en 2025.
Quellen: Amtsblatt des Saarlandes 2025, Teil I Nr. 15a

SajoniaQuizá

Bauordnung: Sächsische Bauordnung (SächsBO)
¿Sin procedimiento?: Quizá. Los edificios de hasta 75 m³ de volumen bruto son verfahrensfrei fuera del Außenbereich (§ 61), sin que se excluyan las estancias habitables. Pregunta antes cómo lo ve el Bauamt en el caso de una vivienda.
Con Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 62) en el ámbito de un Bebauungsplan; se puede construir tres semanas después de la recepción confirmada.
Si no: Procedimiento simplificado de Baugenehmigung (§ 63).
Quién puede presentar la solicitud: Arquitecto o ingeniero; para edificios aislados de una planta de hasta 80 m² de superficie bruta, también maestros albañiles, de hormigón o carpinteros (§ 65 Abs. 3).
Quellen: SächsBO (revosax.sachsen.de)

Sajonia-AnhaltNo

Bauordnung: Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA)
¿Sin procedimiento?: No. Solo son verfahrensfrei los edificios de una planta de hasta 10 m² de superficie (§ 60).
Con Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 61) para viviendas de las clases de edificio 1 a 3 en el ámbito de un Bebauungsplan.
Si no: Procedimiento simplificado de Baugenehmigung (§ 62).
Quién puede presentar la solicitud: Arquitecto o ingeniero; para las clases de edificio 1 y 2, también maestros artesanos, técnicos de construcción con examen estatal y titulados (§ 64 Abs. 5).
Bueno saberlo: La reforma de enero de 2026 se centra sobre todo en las reformas de edificios existentes.
Quellen: Ministerium für Infrastruktur und Digitales: Novelle der Bauordnung

Schleswig-HolsteinNo

Bauordnung: Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO)
¿Sin procedimiento?: No. Solo son verfahrensfrei los edificios sin estancias habitables, aseos ni hogares de combustión de hasta 30 m³ (10 m³ en el Außenbereich).
Con Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 62) en el ámbito de un Bebauungsplan; se puede construir al cabo de un mes.
Si no: Procedimiento simplificado de Baugenehmigung (§ 63); tras tres meses sin decisión, la licencia se considera concedida.
Quién puede presentar la solicitud: Para viviendas de la clase de edificio 1, también maestros artesanos, técnicos y titulados (§ 65 Abs. 3), pero entonces solo en el procedimiento de licencia ordinario: la Freistellung y el procedimiento simplificado necesitan un proyecto de arquitecto o ingeniero (§ 65 Abs. 5).
Bueno saberlo: El Ministerio del Interior menciona expresamente las tiny houses como nueva forma de vivienda para la que deben concederse excepciones (Vollzugsbekanntmachung, marzo de 2026), y en 2023 publicó un estudio sobre tiny houses.
Quellen: Ministerium: Bauordnung · Vollzugsbekanntmachung zur LBO · Studie Tiny Houses (2023)

TuringiaApenas

Bauordnung: Thüringer Bauordnung (ThürBO)
¿Sin procedimiento?: Apenas. Son verfahrensfrei los edificios de una planta de hasta 10 m² de superficie (§ 63); en junio de 2026 el Landtag aprobó elevar el límite a 30 m². No está claro si una vivienda entra ahí, pregunta antes.
Con Bebauungsplan: Genehmigungsfreistellung (§ 64) para edificios de las clases de edificio 1 a 3 en el ámbito de un Bebauungsplan.
Si no: Procedimiento simplificado de Baugenehmigung (§ 65); tras tres meses sin decisión, la licencia se considera concedida.
Quién puede presentar la solicitud: Arquitecto o ingeniero; titulados para viviendas de las clases de edificio 1 a 3; desde 2026, también maestros artesanos y técnicos inscritos para viviendas aisladas de las clases de edificio 1 y 2 (§ 67).
Quellen: Thüringer Landtag, Drucksache 8/3762

Baviera, Sajonia, Sarre

Nuestras casas de hasta 75 m³

Calculado a grandes rasgos con las medidas exteriores (largo × ancho × alto), estas casas se quedan por debajo de 75 m³. El Bauamt calcula el volumen bruto con más precisión; con tejado a dos aguas y chasis suele ser menor. Si una vivienda es así verfahrensfrei te lo dirá tu Bauamt.

¿Dónde puedo poner mi casa? →

Alguien lo hace por ti

La solicitud, sin que tengas que redactarla tú

Trabajamos con Archiformus, un estudio de arquitectura que presenta solicitudes para tiny houses en toda Alemania. Primero viene un estudio de viabilidad por 480 € IVA incluido: leen el Bebauungsplan y el plano catastral, llaman al Bauamt y sabrás si una licencia es realista y qué vía corresponde.

Si el resultado es positivo, la solicitud completa de Baugenehmigung cuesta 2 800 € IVA incluido. Las visitas al terreno no están incluidas, y algunos estados federados exigen además un plano de situación oficial de un topógrafo. Nosotros aportamos gratis los planos, los pesos, los valores U y la documentación técnica.

Para los requisitos energéticos rige desde el 29 de julio de 2026 la Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Lo que eso significa para nuestras casas lo explicamos en las preguntas frecuentes.

Solicitar contacto →

“¡Nuestra Elise es simplemente maravillosa!¡En un espacio tan pequeño, tanta amplitud y tanta luz!”

Angelika · Alemania

★★★★★

“Se construyó exactamente como se prometió, con gran atención al detalle. Estoy muy contenta de haber elegido Vagabond Haven y volvería a tomar la misma decisión sin dudarlo.”

Katinka · Alemania

★★★★★

“Tuvimos un contacto muy agradable durante todo el proceso y siempre respondieron a todas mis preguntas. La tiny house es absolutamente preciosa y estamos muy contentos de haber elegido Vagabond Haven.”

Joana · Alemania

Bueno saberlo

Preguntas frecuentes sobre la Baugenehmigung

¿Una tiny house con ruedas es un vehículo o un edificio?

Mientras sea apta para circular, no esté conectada y solo esté estacionada de forma temporal, suele ser un vehículo. En cuanto se usa de forma permanente como vivienda en una parcela, los Bauämter la tratan como un edificio. En Hamburgo, las tiny houses sobre chasis solo pueden estar en parcelas autorizadas para caravanas.

¿Qué es un Bebauungsplan cualificado?

Un Bebauungsplan que fija como mínimo el tipo y la intensidad del uso, las superficies edificables de la parcela y las superficies destinadas a vías (§ 30 Abs. 1 BauGB). Si tu parcela tiene uno te lo dice el municipio; muchos municipios tienen sus planes en internet.

¿Puedo empadronarme allí?

Una casa con Baugenehmigung e inspección final de obra superada puede registrarse como residencia principal. Sin ellas, no.

¿Cuánto tarda?

Con Bebauungsplan y Freistellung puedes construir pasadas entre dos y seis semanas, si la documentación está completa. En el procedimiento simplificado, cuenta con tres a seis meses desde la primera conversación con el Bauamt. Nosotros construimos tu casa en tres a seis meses, así que ambas cosas pueden avanzar en paralelo.

¿Qué es el Bau-Turbo?

Desde el 30 de octubre de 2025, los municipios pueden autorizar según el § 246e BauGB viviendas que se aparten del Bebauungsplan. Eso ha facilitado algunos proyectos de tiny houses. El municipio tiene que dar su conformidad.

¿Puedo ver una tiny house?

Sí, en casa de propietarias y propietarios en Alemania que enseñan su casa. Más información en Visitas. Sobre la financiación encontrarás más en Financiación.

Miramos tu parcela contigo

Dinos dónde está tu parcela y qué dice el Bebauungsplan; comprobaremos qué casas encajan y te enviaremos la documentación para tu Bauamt. No cuesta nada.

[email protected] · +46 (0)18 25 88 99

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